东湖春树里——从废墟中崛起的都市综合体——

　　项目介绍

　　东湖春树里位于徐东大街与中北路交汇处，项目总建筑面积达62万平方米，由高档住宅、商业物业、高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓等多种物业形态组成，并设有约6万㎡地下停车场、幼儿园、网球场、游泳池、会所等配套。开发商欲借此项目打造武昌地区首个世界级都市综合体。

　　东湖春树里——从废墟中崛起的都市综合体

　　市政工程大旗一挥，岳家嘴这个弹丸之地瞬间变成了一大片城市工地。一边是民房拆旧、一边是立交桥新建，这一拆一建、一旧一新配合得天衣无缝。当这个堪称立交桥中的“庞然大物”——岳家嘴立交初露尊容的时候，有一个楼盘便在我们的视线中凸现了出来，这就是从废墟中拔地而起的东湖春树里。

　　这是一个倍受瞩目又颇受争议的楼盘!人们必须发挥超乎寻常的想象力，才能把这个楼盘和开发商提出的“都市综合体”概念划上等号。什么是都市综合体?我们可以把它理解为综合性建筑群落，美国人称之为“HOPSCA”(豪布斯卡)，是英文单词HOTEL(酒店)、OFFICE(写字楼)、PARK(公园)、SHOPPING MALL(商业)、CLUB(会所)、APARTMENT(公寓)首字母的组合缩写。它能克服纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。最为重要的是，它能给开发商创造几何倍数而且持久的商业利润。国外成熟的都市综合体包括美国纽约的洛克菲勒中心，“纽约心脏”美誉的曼哈顿，日本福冈波多运河城，东京的六本木山庄、多伦多伊顿中心。它们的成功，让竞争惨烈的中国开发商看到了一片蓝海。

　　在武汉，够资格作为参考的都市综合体项目寥寥无几，其中包括王家墩CBD和武汉天地。王家墩CBD的招商工作进展缓慢，至今为止，市民仍只能看见一片空地和四周的围墙;武汉天地尚处于住宅开发阶段，写字楼、商场的开发还滞留在设计图纸上。在这样的大环境下，本项目以世界级都市综合体自居，多少有些“傍概念”的嫌疑。当然，像这样“傍概念”的楼盘在武汉已有好几家，开发商有这样的觉悟倒是值得提倡的，至少表明了追求高品质产品的积极心态。

　　对于投资者来说，投资都市综合体绝对是一个新鲜的概念，考验的是眼光和胆量。

亿眼点评

　　1、东湖春树里在东湖边吗?

　　实际上，东湖春树里离东湖岸边最少还有4公里距离，想要在此欣赏到东湖风景，恐怕不是件容易的事。在东湖春树里之前，这个项目还有一个被遗弃的名字——江南春树里。名字的变化，不仅拉近了项目和东湖的距离，更使其摇身一变成为 “世界级湖区物业”。

　　从早期的东湖林语、东湖行吟水榭到现在的东湖天下，让人们很自然得将东湖和豪宅联系到一起。从这点意义上来说，东湖春树里从名字上面受益不少。

　　2、岳家嘴地段投资价值几何?

　　如果没有岳家嘴立交桥，岳家嘴这个地名很难成为地标。这里与徐东商圈保持着若即若离的距离，市政规划中的中北路企业总部区也与之擦肩而过，地理位置有些尴尬。可这里毕竟是武昌交通要冲、内环线黄金地段、轨道交通4号线的站点，这些因素又给这个项目的未来估值增添了不可预计的升值潜力。

　　目前，武昌中心城区商品房成交均价为7450元/平方米，虽然市场观望氛围浓厚，但均价仍保持稳定状态。目前徐东区域的商品房销售价格有明显下降趋势，梧桐道6000-7200元/平方米起、都市经典卓锦园均价6100元/平方米，价格竞争十分激烈。中北路沿线商品房售价参差不齐，统建锦绣江南的销售均价为6600元/平方米，可以作为价格参考。东湖春树里目前销售均价7200元/平方米，在区域内并不具备价格比较优势，但从中长期走势来看仍然具备投资潜力。

　　3、开发商的开发资质如何?

　　武汉双环房地产开发有限公司拥有武汉市房地产开发二级资质，证书编号为武开管内资2126号，具有十几年的开发经验。作为建筑商出身的开发企业，武汉双环更看重建筑设计和产品品质。曾经开发和合作开发过学雅芳邻、保利浅水湾、欧洲花园和凯旋门等项目。在徐东片区形成了一定的开发规模，奠定了一定的品牌基础。从以往开发经验来看，东湖春树里无疑是开发商这些年来开发体量最大的项目，开发商对于综合体项目的打造是没有经验可循的。因此，武汉双环很有可能选择和与国际性开发单位合作开发，这种可能性在进入商业地产开发阶段将会增大。

　　4、立交桥会影响商业地产的风水吗?

　　时下，很多人买房迷信风水。风水理论认为：高架桥为捷运路，车速快从而气流急，影响到附近气场之稳定，水急气荡财难收。由此可见，高架桥两边决没有藏风聚气之所。很多商业建筑都会避免选择建在高架桥边，也是出于这样的考虑。

　　但是这种说法的科学依据还有待考量。举例来说，武汉人最喜欢的武汉广场就在高架桥边，但武广的商业气氛在武汉是最好的。作为投资者，更需要关注的是高架桥带来的实际问题，比如高架桥阻断了马路两边的人流正常通行，会给出行带来不便，因此会间接影响商业地产的人气，这是最直接的危害。

　　5、什么叫地铁上盖物业?

　　地铁上盖物业的基本特征：底层是换乘公交车站或者地铁站，与之相连或上面二至三层为商业建筑，在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑，中间是居住区中心花园。

　　东湖春树里项目正好在4号线地铁站点位置，开发商将房屋整体拔高，给中心花园地下预留出空间，用来实现居住与地铁之间的零换乘。该项目的业主可以直接向下抵达地铁入口，并可享受地下商城带来的便利购物体验。

　　根据国外和中国地铁城市的经验数据统计，地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上，商铺出租率基本都达到100%，投资价值巨大。

　　6、如何衡量都市综合体的投资价值?

　　一般来说，商业地产的投资利润远高于住宅，但投资成本较高、风险较大。一个成功的都市综合体项目，可以使该区域变成城市核心商圈，从而带动整个区域的土地升值。而写字楼、商场等商业地产也将受益于商圈的辐射作用，从而创造出几何倍数增长的商业利润。因此，前期投资都市综合体项目的投资者就会享受到土地升值、品牌升值和物业升值的三重增值空间，这种增值不但不会随着时间的推移而减少，反而会成倍增加。

　　对于东湖春树里这个综合体项目，商品住宅的升值潜力将来源于商业地产开发的成功与否。成功的商业项目开发，将极大地提升住宅的增值收益;反过来，商业地产的失败，会对住宅投资产生负面影响。

　　7、二期住宅均价为何比一期便宜?

　　从房地产成交信息备案的数据来看，东湖春树里的备案成交均价为8001元/平方米，这个价格真实反映了本项目一期住宅的销售情况。5个月之后，项目二期开盘的销售价格出现了大幅调整，目前东湖春树里二期均价在7200元/平方米。

　　事实上，任何一次价格下调都是开发商应对市场竞争的无奈选择。从目前市场来看，东湖春树里必定会受到来自徐东商圈和中北路住宅区的两边夹击，激烈竞争态势在所难免。徐东地区大盘云集，爱家国际华城、水岸星城、兴华嘉天下都有大量可售房源;中北部沿线前有新安金沙豪庭、东湖壹号、锦绣江南、爱尚东亭，在此地分得一杯羹，后有复地集团武重地王项目即将面市，规模巨大。这些正在和潜在的竞争楼盘在上半年纷纷打起了价格战，降价已经成为区域内的普遍现象。