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  价格水平

  要了解楼盘的价格,先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品,在武汉市,除经济适用房由政府限价外,其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出,在开发商的定价策略中,成本构成只是基础,利润获取的最大化才是重因。因此,购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本,而是应从价格中看清楼盘的价值,以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤:

  1、 读懂楼盘的价格

  (1)了解武汉市整体及区域价格水平

  了解武汉市整体及区域价格水平,将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观,却是不可缺少的感性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅亿房网一周走势栏目(http://exponent.fdc.com.cn/yzzs/)该栏目选用数据为武汉市房产信息网公开发布的数据,每周发布全市及各区域价格及销量,助于买房新手迅速适应楼市环境。

  (2)了解价格名词

  不同的价格名词代表了不同的含义,在武汉市房产市场中,比较通用的价格名词如下:

  起价

  起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格,通常情况下,如果是多层住宅而且不带花园,一楼或顶楼的价格最低,也就是起价,如果一楼带花园,顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅,一楼的价格最低,也就是起价。所以,当购房者打算购买房屋的时候,不要单纯考虑价格,因为越便宜的房屋,居住越不理想。

  均价

  均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。

  最高价

  最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。以武汉市为例,通常楼层适中、朝南,有良好景观的房屋价格最高。

  销售均价

  销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说,销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在武汉市的实际销售情况中,销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说,它不一定是两者的比值,而是代表楼盘销售策略的价格。

  成交均价

  成交均价是指楼盘的实际成交价格,由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

  以上价格体系均可以在亿房网上查到,其中,起价、均价、最高价、销售均价的查找方式为直接登陆亿房网新房信息栏目(http://house.fdc.com.cn/newbuild_list.asp)。成交均价请查阅武汉市房地产信息网(http://scxx.whfcj.gov.cn/)。

  2、 了解楼盘的价格

  了解楼盘价格的渠道有多种,初步可以分为以下几类:

  (1)网络搜索,进入亿房网新房信息栏目(http://house.fdc.com.cn/newbuild_list.asp)

  (2)报纸广告,目前武汉市发行的各类报纸大都有房地产专刊,其中会刊登楼盘的价格。

  (3)电视及电台广告,武汉市很多电视台和电台开辟了房产报道栏目,其中会有楼盘价格公布。

  (4)户外及车载广告,部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

  以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道,但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的,消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格,不等于过去的价格,也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定,随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此,了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业,因楼盘不同差别较大。消费者可进入谈房论市论坛(http://bbs.fdc.com.cn/)与专业人士交流,也可电话至亿房研究中心进行咨询。(027-59208272).

  3、 比较楼盘的价格

  通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求,在当前的房产形势下,基本上不取决于成本,而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值,包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值,主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。

  楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下,就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值,从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

  
 
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