上篇:边缘地带先天不足 二七片商圈气氛薄弱

亿房网 郑军华 2014-02-27 12:08
【摘要】
“2013年江岸区政府雄心勃勃的表示,二七滨江商务区将投资700亿,在五年内建成,然而相对于徐东、光谷、乃至王家墩上十年的积累和深耕细作。五年建成二七滨江商务区无疑属于“一撮而就”或许将注定其多桀的命运。”
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【编者按】:“话说总理坐飞机去灾区,还没降落,看见下面一片废墟就难过得掉下眼泪来,旁边人赶紧劝:总理,这才到武汉,下面是在拆迁……”这是网络一直流传的一个段子,但从侧面来说也是武汉大拆大建的写照。新年伊始,亿房网独家推出《置业大武汉》系列策划报道,围绕武汉重点建设项目进行深度分析和解读,本期话题是聚焦规划建设中的二七滨江商务区,共分为上中下三篇,全方位解析二七滨江商务区规划,进展,以及未来展望,以飨读者。

“一蹴而就”难成势  二七滨江商务区命运多桀

上篇:边缘地带先天不足 二七片商圈气氛薄弱

(亿房网2014年2月28日文 郑军华)江岸二七沿江地区位于二七长江大桥与武汉长江二桥之间,守护着进入汉口的两个重要门户。南接滨江活动区,西邻武汉市重要的城市景观干道解放大道,东望正在崛起的武昌滨江商务区、徐东商圈等。在江岸区的“金三角 ”地带,项目用地南接江岸沿江商务区,北望丹水池物流园,周边还分布有香港路商业服务区、江汉路步行街、永清片商务区,商业氛围浓厚,发展基础优越。2013年江岸区政府雄心勃勃的表示,二七滨江商务区将投资700亿,在五年内建成,然而相对于徐东、光谷、乃至王家墩上十年的积累和深耕细作。五年建成二七滨江商务区无疑属于“一撮而就”或许将注定其多桀的命运。

二七滨江商务区

二七滨江商务区现状 新楼、轻轨与废墟中的城中村相映成辉

江岸区域经济转型困难  二七沿江商务区5年建成?

汉口发端于商贸、码头,但真正兴起于晚清洋务运动的工业革命与通商口岸及租界区的发展。在建国后的历次行政区划变迁中,曾经作为汉口最繁华区域的租界区几乎全部归属江岸区,而江汉和硚口区则瓜分了并不怎么繁华的华人区。但曾经的繁华并没有使江岸区的经济发展获得多久的优势,随着产业和城市格局的变化,汉口的商贸中心逐渐向江汉区聚集,新兴的武广、建设大道、唐家墩、王家墩等商圈取代了陈旧狭窄老汉口的繁华,而硚口则发展成汉口的工业基地。

由于城市基础设施的逐渐老化和落后,曾经的繁华逐步成为江岸区经济发展和转型的桎梏。2009年以前在武汉中心城区中江岸区的GDP一直处于垫底的水平,在汉口地区仅高于作为远城区的东西湖黄陂区。

2009年之后,东西湖区凭借临空经济开发区、常青将军商贸经济带及中粮、武烟等大型企业入驻,经济发展速度迅速超过作为中心城区的江岸区,而黄陂区也凭借汉口北等区域的发展经济增幅也大幅超过江岸区。而与之类似的硚口区由于汉正街搬迁,及大量企业外迁,2010年以后逐步被江岸、东西湖乃至其一直帮扶的黄陂区超过,成为最新垫底的区域。但从目前硚口区的开发力度和进度来看,其经济社会和城市转型的速度仍要好于江岸区。

二七滨江商务区

武汉各区GDP排名(部分区为估算值)

可以说在汉口区域江岸区既缺乏高新产业或大型企业支撑,又缺乏集中的金融及商贸产业依托,农业上也无特色,在经济发展和转型上面临重重困难。因此江岸区优越的区位优势便成为江岸区政府寻找突破口的必然考虑。利用优越的区位发展金融商务区和引进实力企业变成了江岸区的唯一选项。

最近几年,江岸区以沿江商务区建设为重点,通过青岛路、吉庆街片区改造项目,丰富和提升江汉路——南京路商圈以及中山大道商业街和沿江商务带功能;通过融科天城、新长江国际等大型城市综合体项目,解决区域中段复合型业态缺乏;通过武汉天地建设项目,构筑江岸区 “东拓北进”区域发展战略的支撑点。“东拓北进”战略是在优化江岸区南部中部功能区基础上,在长江二桥至堤角、谌家矶,长江二桥至竹叶山、后湖地区方圆近27平方公里的范围内,有效拓展和利用城区发展的新空间。但从目前吉庆街等项目的运行情况看,效果差强人意。

二七滨江商务区

二七滨江商务区规划效果图

根据规划, 二七片区位于江岸区“东拓北进”的核心。其中,二七滨江商务区南起长江二桥——北至二七大桥——东临沿江大道——西临解放大道的围合区域,规划用地面积约198.2公顷,沿江长度约3.4公里。是江岸区“东拓北进” 配置资源的重点区域,以武汉新天地为桥头堡,通过沿江商务区二期工程推进张力,构筑新的发展引擎;通过“二七商圈”的支撑与放大作用,使百步亭、后湖、谌家矶等片区承接核心商圈功能外溢,形成与“二七商圈”互补互动的专业商圈和市场层级结构,从而促进商业商务等产业在新的区域板块集聚发展。

沿江商务区二桥以南的一期区域,已经规划并形成了旅游娱乐、名品名店、信息数码、文化创意等多种业态。其地标商业综合体武汉天地·天地汇中的武汉天地汇购物中心预计将于2014年下半年正式开业此外,武汉天地还将在B地块兴建一座规模超过10万平方米的大型商务集群,并与天地汇购物中心用通道连接。有分析认为,武汉天地汇购物中心要想真正打造所谓““华中顶级购物中心”绝对是困难重重首先是,“天地汇”离武汉国际广场不远,国际奢侈品牌是否会在如此近距离开设两家分店;其次是,“天地汇”被解放大道和武汉长江二桥“有形”分割,不是人流量最为集中之处;第三是,“天地汇”基本上处于武汉天地包围当中而不是“开放地带”,这便是社区商业最为显著特征;第四是,“天地汇”没有大规模消费以及高端消费基础。

二七滨江商务区

二七滨江商务区功能规划

二七滨江商务区

武汉天地汇购物中心效果图

而沿江商务二期规划商务总部经济、现代创新研发产业、现代滨水生活居住、现代商贸办公综合体和旅游娱乐经济五大产业板块。目前在二七片区解放大道以北的区域中,科技馆路信息街、工农兵路美食街、解放大道商业街和古德寺宗教文化街四条特色街,延伸和拓展了沿江商务区一期的功能。按《沿江商务区二期规划》的空间指引,在未来的二七片区中,将形成江车一路文化创意产业带、二七路中心商贸商务带、林祥谦路文化展示带和瑞滨路都市文化体验带等四条特色风貌带。这几条产业带需要一个核心区域来支撑和引领,使业态更加丰富、功能更加优化、品质更加提升。建设“二七商圈”,是对沿江商务区二期规划的深化,是对相关区域板块的功能优化和品质提升。

“二七商圈”的空间布局可以概括为:一区、二核、三带、四块、五轴。一区指“二七商圈”核心区,二核指以东部购物公园和古德寺为核,三带是指沿江大道、中山大道延长线、解放大道,四块是指东部时尚主题购物板块、古德寺宗教旅游板块、商业中心板块和现代商务板块,五轴是指头道街、二七路、江车一路、科技馆路和工农兵路。

功能配置为,以东部购物公园为依托,整体联片开发周边区域,在二七路与解放大道交汇处,各建设15万方体量以上城市综合体和高端商务楼、五星级酒店,引进知名金融机构和专业服务机构、总部企业入驻,凸现本区域核心价值功能;在中山大道延长线和二七路延长线,建设十字型时尚商业步行街;以古德寺为核心,在头道街区域规划民俗文化和宗教旅游购物街;在江车一路规划精品文化及创意展示街;在建设大道、工农兵路建设科技、体育健身及饮食文化体验街。通过完善功能配置,强化本区域金融、商业、商务、信息服务、文化旅游,以及总部经济、专业服务、高档居住等综合功能。

江岸区为新一轮发展开拓广阔空间。计划到2015年,全面完成全区城中村改造;到2016年,基本完成二环线内以及二环线以外条件成熟区域的旧城改造。其中两个重点的区域规划,一个是台北路的华润万象城、一个则是以二七滨江商务区和原租界区的历史风貌区为核心的汉口滨江商务区。江岸区为引进华润煞费苦心,在台北一村连逼迁的围墙都比其他拆迁项目来的“高大上”,但仍旧是波折不断。而由于江岸区积弱的财力在二七滨江商务区的开发上也是举步维艰。

2013年江岸区政府雄心勃勃的表示,二七滨江商务区将在五年内建成,然而相对于徐东、光谷、乃至王家墩上十年的积累和深耕细作。五年建成二七滨江商务区无疑属于“一撮而就”或许将注定其多桀的命运。

先天不足 二七滨江商务区优势并不明显

有市民表示,武汉里面到处都是商务区,什么新华路BCD商务区、武广商圈商务区、王家墩CBD商务区、永清片滨江商务区、积玉桥滨江商务区、中南商务区、汉正街旅游商务区、汉江滨江商务区、长江之心滨江商务区、钟家村商务区、王家湾商务区、光谷鲁巷商务区、光谷金融港商务区等等,仔细一数,可以数出几十个商务区。

武汉的经济发展能否支撑这么多的商务区仍有待观察。但是作为“一穷二白”的新兴商务区的二七滨江商务区能否有多大的竞争力。具有哪些优劣势,也仍为市场所注目。

首先从区位来说,二七属于武汉商务集群的边缘地带。武汉城市的变迁尤其是城市格局和交通格局的发展使得内环区域成为武汉最主要的金融商贸聚集地,且随着城市的发展尤其是环线经济和功能根据的形成,这种聚集效应正在逐渐增强。其一方面是武汉内环包含和连接了中北中南、徐东、武昌滨江商务区、武广、江汉路、王家墩;、钟家村等顶级商贸聚集区,另一方面则是内环便捷的对外交通及密集的内环内部交通网络使得这些金融、商贸集群在运行及联系等方面更加的具有效率,在武汉的内环区域,不论是道路网络、公共交通、包括地铁在内都形成武汉最密集、便捷的交通网络,内环各金融商贸集群因此形成既互相竞争又互相依存的核心集群。

二七滨江商务区

二七滨江商务区区位图

而从区位上,二七滨江商务区显然并不在这个核心统一体之内,而是属于内环和二环区域的次核心区域。二七片区沿江长度3.4公里,南起长江二桥,北至二七长江大桥,东临沿江大道,西临解放大道,典型的带状板块。一方面二七滨江商务区处于内环核心商务集群的辐射带,其仅南面与内环核心商贸集群连接,以北和以西均是待开发的居民区缺乏产业支撑,而从内外交通开看,并没有纳入内环核心区的交通网络中,规划中的轨道交通仅有轻轨1号线和地铁12号线。

道路及公共交通的发展为商务区的发展提供最重要的基础条件。其中二七长江大桥是二七滨江商务区对外交通的核心,它使得二七滨江商务区无论在对外还是内部交通上都能形成闭合性的交通网络。

据了解,二七长江大桥自2011年12月31日通车以来由于上下桥匝道拐弯太急、上桥匝道入口过窄等问题,已3次延后公交车开通时间。有市民认为,武汉作为特大型城市,理所当然应该优先发展公共交通。尤其是位于中心城区的桥梁和道路,首先应该考虑公共交通的通行。但作为二环过江通道的二七大桥,设计和审批者却一味考虑非公共交通的“快速方便”,无视公共交通的紧迫性和安全性,致使加紧建设起来的二七大桥不能及时运行公共交通,使武汉二桥的交通压力得不到预期中的分流。这是明显的失误。此外,为什么二七长江大桥的引桥部分,只是单一的通向后湖地区,怎么不想解放大道新荣村方向延伸呢? 那未来堤角方向的车辆岂不是还要绕行到后湖上桥?早晚高峰时,长江二桥拥堵的上下桥景象还是和二七长江大桥的冷清形成了对比。梨园通道开通后有明显改善。

二七滨江商务区

二七长江大桥北桥头

而在对内道路交通方面,二七滨江商务区规划将以中山大道延长线为主轴,串联起五大主题公园,包括詹天佑公园、记忆广场、江岸广场、林祥谦文化广场、武汉天地中心公园,从而形成集中展现规划区域人文景观特色的文化长廊。

二七滨江商务区

规划的中山大道延长线现状

此外,根据规划解放大道从二桥开始要扩宽6米,解放大道两边已经开始拆迁,但从目前的进度开看依旧缓慢。总体而言,二七滨江商务区由于处于一二环间的次核心区域,因此其对外交通辐射区域较为单薄,而内部交通网络仅处于规划和拆迁阶段,并没有成型;在公共交通和地铁规划上也并不属于主要的覆盖区域。这与同为新兴商务区的武昌滨江商务区、王家墩乃至青山滨江商务区都比较少见的。

二七滨江商务区

二七滨江商务区 沿江大道

二七滨江商务区

二七滨江商务区主干道解放大道现状

对于成片开发的商务区尤其是滨江商务区来说,其内部的道路交通网络的规划对区域内部和对外联系以及区域内外资源配置、运行效率的影响至关重要。二七滨江商务区内的江岸火车站和战备铁路占据了最具价值的地段,对商务区内外道路交通网络及空间规划布局均有较大的负面影响,目前江岸区政府正与铁路部门谈判部分设施移交工作,但这种影响并不会减少多少。

二七滨江商务区

二七滨江商务区 江岸火车站与战备铁路

在商业方面,与其他商务区相比,二七滨江商务区的商务氛围及商圈要薄弱的多。其实,近年来,江岸区对二七商圈建设的努力一直没放松过。长期以来,由于大量城中村和低端消费水平人口的聚集,二七的商业发展一直停滞不前,而家乐福入驻汉口东部购物公园缤纷生活广场,由此正式拉开了二七新序幕。按照政府的规划,这里将成为汉口东部新商圈。立足广大汉口东居民家庭消费,将打造成为汉口东仅有的集购物、休闲、娱乐于一体的一站式家庭购物中心。

二七滨江商务区

被江岸区政府寄予厚望的东部购物公园沦为社区型配套

但实际上,由于商业档次较低及消费力的缺乏(主要以区域内消费者为主)半数以上的店铺关门,一度被江岸区政府寄予厚望的东部购物公园已经沦为社区型配套。二七商圈始终没有成型,二七仍然以主力店加街铺的社区型商圈为主,难以形成开放式的核心商圈。从二七滨江商务区的区位及格局及发展趋势开看,其商业核心无疑在南端的武汉天地及永清区域以及北端的在建中的城开二七城市广场、中森华永红广场等,其一个重要因素便是这两块从地段、交通到周边环境更容易吸引区域外消费者,而能否吸引区域外消费者又是一个商圈或商业体能否取得成功的标准之一。

此外,二七滨江商务区规划定位为华中地区独一无二的金融商务中心、创新服务基地和文化旅游区,并提出了强化商务总部经济、延伸名品名店经济、拓展文化创意经济、整合信息数码经济、提升旅游娱乐经济等5大现代服务业发展策略。

二七滨江商务区

707效果图

继606米绿地中心、666米新汉正街大楼(规划)后,二七滨江商务区正在规划一栋高达707米的大楼。这栋规划中将成为中国第一高楼的707米高楼是一栋商务楼,规划设想是在长江二桥以北、濒临长江的地方修建这栋商务楼,将配建高端酒店和写字楼,以吸引国内外大公司落户沿江商务区,发展总部经济。除了“707”,汉口还拟在整体搬迁后的汉正街建造一座666米的超高层建筑,与绿地606共同组成形成“长江之门”。

二七滨江商务区

707规划平面图

而与707同期规划的绿地606已经开工建设,2017年1月1日竣工,整个工期时间为五年半。而王家墩的武汉中心已经建设过半,与之毗邻的武汉天地汇78层460米的主楼建筑已经开建一年,计划2014年封顶,建成后将成为目前江城的最高建筑。有观点认为各大城市兴建摩天高楼是一种暴发户式的炫耀,也是不自信的表现 。且不说武汉这么多的摩天大楼能否为市场所全部吸纳,从开工时间及进度来说,二七滨江商务区的707项目也丧失了市场先机。

由此可见,无论从区位、交通、商圈发展等方面来说,相对于其他新老商务区,二七滨江商务区都存在着先天不足,其优势并不十分明显。

敬请期待下篇:中篇:二七拆迁难度大 “一穷二白”商业发展水平低

(责任编辑:郑军华)

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