2016年初,位于三环线以内的园博园板块房价与同类区域的后湖、光谷等区域房价在基本同一档次,均在11000元/平米左右。但一年之后,后湖最高均价突破15000,光谷更是突破20000大关,即使周边的古田核心、滨江等板块也突破19000,东西湖金银湖南板块的房价则突破11000,而园博园板块房价仍维持在12000左右。
可见,园博园板块房价不仅相对较低,而且也相对较稳,那么是那些因素导致园博园房价的低和稳?在周边区域大幅增值的同时,园博园的发展空间有多大?
房价低于周边 园博园板块为何“涨”不快
不到十年前,园博园板块还是比较典型的城郊结合部,星罗棋布的菜地、城中村、垃圾场构成比较独特的风景。同时,也因为地处偏远,交通不便,配套奇缺,园博园板块成为汉口乃至武汉最大的保障房基地,天顺园、邻里中心、华生汉口城市广场等大型保障房小区,加上还建房小区成为园博园早期及现在主要的商品住宅集群。
作为汉口三环内开发最晚的板块,园博园片区正在经历周边成熟区域早已经历过的发展“阵痛”,这种阵痛不仅体现在交通、配套、基建等方面,也同样体现在房价方面。
2016年初,位于三环线以内的园博园板块房价与同类区域的后湖、光谷等区域房价在基本同一档次,均在11000元/平米左右。但一年之后,后湖最高均价突破15000,光谷更是突破20000大关,即使周边的古田核心、滨江等板块也突破19000,东西湖金银湖南板块的房价也突破11000,而园博园板块房价仍维持在12000左右。
园博园板块房价低于周边区域
项目名称 |
板块 |
销售均价 |
最高价 |
时代·新世界B |
汉西(汉口中心) |
25031.0 |
25158.3 |
华鼎·尚都国际 |
汉西(汉口中心) |
21816.2 |
21983.0 |
中建御景星城C地块 |
汉西(汉口中心) |
20944.0 |
21180.0 |
武汉洺悦府 |
古田核心 |
19143.8 |
19317.5 |
江湾国际二期 |
古田滨江 |
15149.2 |
15149.2 |
中民·仁寿里(一期) |
汉西(汉口中心) |
14421.8 |
14666.2 |
海尔国际广场 |
古田核心 |
14356.5 |
14356.5 |
千禧城K3地块 |
古田核心 |
13328.7 |
13569.8 |
古田核心 |
12752.1 |
12933.9 |
|
园博园 |
12324.5 |
12565.9 |
|
园博园 |
11634.9 |
11753.7 |
以上数据表明,园博园板块房价在汉口三环以内的区域处于垫底状态,如华润翡翠城2015年开盘时均价11000左右,目前均价12500左右,昨日加推均价12500左右。无论是价格还是涨幅仍在与周边拉开距离。
近年来古田平均楼面地价不断上涨,尤其是去年古田楼面地价涨幅超过片区房价涨幅135.5%仅次于关山片区。但园博园板块房价仍没有涨过地价,这在同类区域中是十分少见的。如美好置业通过土地转让分别从华润净赚11.5亿,从蓝光净赚7亿。而这两个项目楼面地价也分别从2300元左右推高至3850元至4400元、与海尔国际广场楼面地价基本持平,但其房价远低于后者。
究其原因,除了配套和基建的欠缺,地铁的缺位是个重要因素,整个古田片区仅有一条轻轨一号线,而在中北部的区域在可预期的未来竟无一条地铁线,与其他同类区域相去甚远,也成为园博园板块最大的交通短板。
园博园板块无地铁直达
无论是目前周边的一号线还是6号线,以及未来的地铁12号线、14号线,均从园博园板块周边经过,加上公交摆渡的缺乏,园博园板块无法通过地铁网络共享周边和其他区域优质资源使得其区域价值大幅降低,这是园博园板块房价涨不快的根本原因。整体来看,园博园的房价或将经历一个较长的平稳期。
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