易宪容

　　2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，可以说，房地产市场的各个方面都有新规定出台。

　　调控力度温和影响不大

　　这对国内房地产市场影响如何呢？尽管这些政策给市场带来了不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆颤心惊，但由于政策力度温和，调控对国内房地产市场的影响并不大。

　　首先，从房地产开发投资来看，1-9月完成投资额1.3万亿元，同比增长24.3%，比上年同期快2.1个百分点，要比2005年的19.8%高出4.5个百分点。而且房地产投资快速增长已经从东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移，即东部房地产投资增长不减，中西部房地产热正在上升。

　　在房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而出现了房价的全面飙升。深圳、北京及其他大城市莫不如此，而且这种房价飙升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。

　　但从国家发改委和国家统计局的数据来看，今年前三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%。看上去房价上涨幅度不大，但实际上这只是各地一手房市场的平均价格，这种价格不科学也不规范并为人诟病。

　　国内房价快速上涨，或只涨不落，就必然带来国内房地产开发投资的快速增长，导致大量资金涌入房地产市场。今年1-8月房地产开发投资资金16284亿元，同比增长幅度达28.1%，资金总额同比增长了3752亿元。而今年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长51%（2005年同比增长10.9%），金额同比增长1211亿元；利用外资同比增长35.8%（2005年同比增长26.8%），金额同比增长59亿元。从国家统计局的这样一组数据可以看到，尽管今年以来国内房地产领域的宏观调控力度不小，但是进入国内房地产市场的银行资金不仅没有减少，反而是增长速度更快。

　　为什么在房地产宏观调控这样密集的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且增速大于2005年的4倍以上呢？这是现行的宏观调控政策与商业银行利益驱动使然。因为当政策要稳定房价时，就已经给了国内房地产市场隐性担保。房价只涨不跌不仅使得进入房地产市场的投资者没有投资风险，也让从事贷款的银行不存在信贷风险。这样必然会导致投资者涌入房地产市场，也使得国内银行不需要严格审查向房地产开发与投资的贷款，在这种情况下，新一轮房价自然被推高。

　　明年房地产市场仍是政策市

　　可以看到，2006年国内过热的房地产市场投资不仅没有减弱，增长幅度反而高于去年。国内银行不仅没有减少进入房地产的资金，增幅反而比去年高且投入更多。也就是说，房价的飙升、房地产市场发展的经济环境不改变，房地产市场的投资过热将难以得到遏制。

　　当然，在房地产开发商看来，2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。对于这种硬约束，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”的政策是市场经济的一种倒退。但这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。

　　而这种对住房套型面积的硬约束最为重要的是提高了国内房地产市场的进入门槛，让国内一些不具备条件的企业退出这个市场；这也会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。但要实现这种转变需要有一个过程。

　　因此，对于2007年的房地产市场来说，它仍然是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。2007年房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。

　　如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。

　　为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如，首先得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民的住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。不过，目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整的严重阻碍。